چگونه لیزینگ، بازار مسکن در چین و یونان را تکان داد؟

به گزارش خبرنگار  پایگاه خبری - تحلیلی «شهر فردا»، بررسی الگوهای جهانی نشان می دهد زمانی بازار مسکن تغییر جهت خواهد یافت که  قدرت خرید عامه مردمی با استفاده از منابع مالی ترکیبی نظیر وام های رهنی ،امکان لیزینگ و پیش خرید  تقویت شده   و رشد سایر بخش های اقتصادی همراه با نظارت بر عملکرد مشاوران املاک و همچنین نوسازی بافت فرسوده در دستور کار قرار گیرد،گمانه زنیهای جهانی نشان می دهد مادامیکه اجماع در مدیریت واحد شهری وجود نداشته باشد نمی توان به نتیجه دلخواه تغییر فرمول بازار مسکن دست یافت.

در پژوهشی که در فصلنامه علمی و پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری درج شده است، عوامل موثر در بازار مسکن در یونان و چین با محرک های اقتصادی و اجتماعی تحلیل شده و با استفاده از داده‌های مبتنی بر نظر خبرگان کارشناس شهری داخلی ، شناسایی و اولویت‌بندی عوامل مؤثر بر تمایل به تقاضای پیش‌خرید مسکن  مورد ارزیابی قرار گرفته است. 

پاناجیوتیدیس و پرینتس  (2016) در پژوهشی در یونان طی سال‌های 2003- 1997، با استفاده از داده‌های ماهانه- اسمی و روش علیت گرینجر، به این نتیجه دست یافتند که وام رهنی توسط سیستم بانکی بر بازار مسکن تأثیر معناداری دارد.

ون و تائو (2015) در بررسی ساختار چندگانه شهری و قیمت مسکن در دوره انتقالی هانگ ژئو چین، نتیجه گرفتند که تأثیر مراکز شهری بر قیمت مسکن، به تدریج افزایش یافته است؛ به صورتی که کشش و شیب قیمت از سال 2003 تا 2011 افزایش یافته‌ است.

وانگ و ژانگ  (2014) در مطالعه‎ای، اهمیت تغییر در عوامل اساسی عرضه و تقاضا مانند: جمعیت شهری، درآمد، دستمزد، عرضه زمین شهری و هزینه‎های ساخت‌وساز و تأثیر آنها بر افزایش قیمت مسکن در شهرهای چین بین سال‌های 2002 تا 2008 را بررسی کردند. نتایج نشان دادند که تغییر عوامل بنیادی بیان شده می‌توانند بخش عمده‎ای از تغییرات واقعی قیمت مسکن را تشکیل دهند.

دی‌یچی و وسترهف  (2012) در مطالعه‎ای با استفاده از نقشه پویایی غیرخطی، مدل ساده‌ای را برای بازار سوداگرانه مسکن ارائه کرده‎اند. در این مدل، تقاضا برای مسکن، تابع انتظارات خریداران از قیمت‏های آتی مسکن می‌باشد. همچنین نتایج نشان دادند تغییر نسبی سهم تقاضاکنندگان با انتظارات مختلف، باعث ایجاد رونق و رکود در بازار مسکن می‌شود.

گمینو و مارتینز- کاراسکال  (2010) در تحقیقی با استفاده از مدل تصحیح خطا، به بررسی متغیرهای قیمت مسکن، وام خرید مسکن و رابطه بین آنها در کشور اسپانیا پرداختند. نتایج نشان دادند این دو متغیر در بلندمدت به‎هم وابسته‎اند و تا پایان دوره مورد مطالعه، هر دو متغیر از سطح تعادلی خودشان بالاتر بودند. 

سیلر  و همکارانش (2010) به بررسی عوامل مالی- رفتاری مرتبط با سرمایه‎گذاری در املاک و مستغلات پرداختند. نتایج نشان دادند که رابطه معناداری بین حسابداری ذهنی و سرمایه‎گذاری در املاک، در یک پرتفوی ترکیبی از چند نوع دارایی وجود دارد. همچنین زمانی که ارزش سرمایه‎گذاری از قیمت پرداختی افزایش می‎یابد، افراد تمایل بیشتری برای فروش دارند.

مک  و همکارانش (2007) در مطالعه‎ای، به ارزیابی دلایل و محدودیت‌های صاحب‌خانه شدن و سیاست‎های حکومت چین برای حل مشکلات مسکن پرداختند. نتایج نشان دادند که مشکلات استطاعت مالی مسکن در چین عبارتند از: رشد جمعیت، رشد اقتصادی پایدار، زمین‎خواری (احتکار) و عرضه مسکن کافی در حد توان.

بر اساس نتایج به دست آمده در مدل مذکور ،سرمایه‎گذاری مستقیم در بخش عرضه، به صورت یکی از حالت‌های خرید زمین و ساخت آن، خرید زمین و جذب سرمایه‎گذاری برای ساخت آن، خرید زمین و تأمین سرمایه برای ساخت از طریق منابع بانکی و پیش‎فروش یا ترکیب آنها، مشارکت در ساخت زمین‌های مالکان و ترکیبی از همه موارد  است.

سرمایه‎گذاری مستقیم در بخش تقاضا به صورت پیش‎خرید، خرید با سرمایه، وام یا ترکیبی از آن‌ها می‌باشد . پیش‌خرید، از روش‌های تهیه مسکن، با تحمل ریسک بالا در شرایط عدم‌اطمینان برای اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن، با انگیزه مصرفی و رهایی از اجاره است و سرمایه‌گذاری مستقیمی برای اقشار پردرآمد با هدف نهایی کسب سود و سرمایه‌گذاری است.

تقاضای مصرفی برای خانوارها به‎منظور تأمین سرپناه مناسب، اجتناب‎ناپذیر است. قیمت مسکن و درآمد خانوار در این نوع تقاضا مؤثر هستند. همواره این نوع تقاضا وجود دارد و ممکن است با توجه به تغییر قیمت مسکن و درآمد خانوارها، تسهیلات پرداختی برای خرید ملک از سوی بانک‌ها، هزینه‎های معاملاتی (هزینه انعقاد قرارداد مربوط به مشاوران املاک، هزینه تنظیم سند، هزینه اسباب‌کشی و جابه‌جایی)، ترجیحات خانوارها (تنوع‌طلبی و ...) و تحولات جمعیتی (افزایش تعداد خانوارها، افزایش یا کاهش جمعیت خانوارها) در تقاضای مصرفی مسکن مؤثر باشند .

تقاضای دارایی مسکن، زمانی شکل می‌گیرد که خرید مسکن در مقایسه با سایر دارایی‌ها مانند: سهام و اوراق قرضه، سوددهی بیشتری داشته باشد. سوددهی نیز زمانی شکل می‌گیرد که سفته‎بازان انتظار داشته باشند قیمت بازاری مسکن، از قیمت بنیادی آن در کوتاه‌مدت بیشتر خواهد شد؛ بنابراین می‌توانند با خرید مسکن با قیمتی پایین‌تر از قیمت بنیادی، سود کسب کنند. مسکن و مستغلات، با توجه به تجربه کم‌ریسک بودن و بازدهی مناسب آن در بلندمدت می‌تواند باعث کاهش ریسک سبد دارایی و افزایش بازدهی آن شود و ضمن تأثیرگذاری بر بازار سرمایه و دارایی‌ها، بر عملکرد نظام اقتصادی نیز مؤثر واقع شوند .

افراد باید املاک را با پول دیگران خریداری کنند. بانک‌ها، شرکت‌های بیمه، وام‌دهنده‌های خصوصی یا فروشنده‌های املاک؛ از جمله مواردی هستند که مردم با استفاده از پول و منابع آنان، نسبت به خرید اقدام می‎کنند. اغلب پول، به شکل یک وام رهنی قرض داده می‌شود؛ زیرا تأمین مالی از طریق رهن، بخشی از سرمایه‌گذاری املاک را تشکیل می‌دهد بانک‌ها جزء مهم‌ترین مؤسسات پس‌انداز، تجهیز و تخصیص منابع مالی هستند و این نقش، آنان را به یکی از عوامل مؤثر بر رشد و توسعه اقتصادي تبدیل کرده است؛ اما باید توجه داشت که بانک‌ها برای تجهیز منابع مالی و تخصیص آن به‎منظور سرمایه‌گذاری، از ظرفیت خاصی برخوردار هستند. 

بدون توجه به منابع ایجاد درآمد یا سیاست‌هاي اقتصادي کشور، بانک‎ها که تمایل به توزیع وام و امتیاز آن به مشتریان خود دارند، دچار بحران می‌شوند ؛ لذا امتیاز وام را به اشخاص، سازمان‌های اقتصادی و دولت می‌دهند تا آنان را قادر به سرمایه‌گذاری و توسعه فعالیت‌های خود کنند و در نتیجه، به رشد یک بخش و نیز به توسعه اقتصادی کشور کمک کنند. بانک‌ها به دلیل دارا بودن اطلاعات از وام‌گیرندگان، در حل مشکلات مالی جامعه، تخصص دارند. بنابراین کاهش در وام‌دهی بانک‌ها، می‌تواند آسیب‌هاي جدي را به بخش خصوصی وارد آورد .

شکل مناسب مسکن، نقش مهمی در تأمین این نیاز دارد. بنابراین باید به مساحت واحدهای مسکونی، نوع طراحی، استحکام و مصالح به‌کار رفته در ساخت واحدهای مسکونی، توجه داشت. بر این اساس باید پنج عامل اساسی زمین، منابع مالی، نیروی انسانی و فناوری، مصالح ساختمانی، مدیریت و نظارت را مدنظر قرار داد .

نتایج پژوهش نشان دادند که عوامل اقتصادی، مالی، مالی- رفتاری، انگیزشی، سیاسی و اجتماعی، بر پیش‌خرید مسکن تأثیر دارند. عوامل اقتصادی شامل: مفاهیم فقر، بحران اقتصادی و بهره‌وری اقتصادی می‎باشند که با شاخص‌های نداشتن نقدینگی و پشتوانه، تبعیض و نابرابری، روند نامنظم افزایش قیمت، نوسانات اقتصادی، مابه‌التفاوت ستاده به داده، مدیریت اقتصادی خانوار و عوامل پایه‌ای ساخت‎وساز، تبیین شده‌اند. 

با توجه به یافته‌های به‌دست آمده از پژوهش، پیشنهادهایی به شرح زیر برای سیاست‌گذاران بخش مسکن براساس هر کدام از یافته‌ها ارائه می‌شوند:

1- عوامل اقتصادی: اتخاذ سیاست‌های کاهش نابرابری، کنترل تورم و نقدینگی، رشد بهره‌وری وکنترل نوسانات اقتصادی

2- عوامل مالی: ارائه تسهیلات بانکی مناسب، نظارت بر پرداخت تسهیلات مسکن و در نظر گرفتن توان بازپرداخت وام و نرخ بهره بانکی

3- عوامل انگیزشی: متناسب ساختن بخش‌های مختلف اقتصادی و جلوگیری از تمرکز بر بخش صرفاً مسکن، ایجاد سیاست‌های متناسب‌سازی ساخت و اجاره و فراهم کردن زمینه ایجاد مشارکت عمومی در ساخت مسکن 

4- عوامل مالی- رفتاری: نظارت بر مشاوران املاک در ارائه قیمت‌های منطقی مسکن، سیاست‌های تشویقی ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده و منطقی کردن سود در بخش مسکن به تناسب سایر بخش‌های اقتصادی

5- عوامل سیاسی: اصلاح سیاست‌های طرح مسکن مهر و رفع معضلات آن، اجرای سیاست‌های مالیات بر مسکن و واحدهای خالی و زمین، هدفمندی یارانه‌ها به همراه سیاست‌های مربوط به مسکن و توجه به سطح عمومی قیمت‌ها

6- عوامل اجتماعی: تخمین دقیق نرخ رشد جمعیت، پیش‌بینی تقاضای مسکن، توجه به منزلت اجتماعی خانوارها و متناسب کردن سرانه مسکن در کشور با وضعیت فرهنگی- اجتماعی خانوارها.